Weet u van de kwaliteitsnormen voor woningen? - deel 1

De minimale normen waaraan woningen in Vlaanderen moeten voldoen worden bepaald door de Vlaamse Wooncode.  Met behulp van woningcontroleurs en -inspecteurs zorgen de burgemeesters en Wonen-Vlaanderen samen voor het verhogen van de algemene woningkwaliteit.

Met het begrip 'woning' bedoelen ze zowel zelfstandige (eengezinswoning, appartement, studio) als niet-zelfstandige woningen (kamer).  In de zelfstandige woning zijn de 3 basisfuncties (keuken, bad/douche en toilet) aanwezig. In een kamer ontbreekt min. 1 van deze funties en moet dit aanwezig zijn in de gemeenschappelijke ruimten in het gebouw.

De woningcontroleurs kregen als werkinstrument 3 verschillende technische verslagen:

• voor zelfstandige woningen
• voor (studenten)kamers
• voor huisvesting van seizoensarbeiders.

In dit artikel bespreken we enkel de zelfstandige woningen.

Om de kwaliteit van een gebouw te bepalen wordt een plaatsbezoek ingepland, er worden wel of geen strafpunten gegeven en men kan een conformiteitsattest bekomen.  In het nieuwe Woninghuurdecreet dat vermoedelijk 01/01/2019 zal van start gaan, wint dit conformiteitsattest aan belang.  Voor verhuurders wordt het heel interessant om bij elke nieuwe verhuring in een conformiteitsattest te voorzien.

In een reeks van 3 artikels zullen de verschillende vereisten van 1 eigendom besproken worden, telkens met enkele illustratieve foto's (van Agentschap Wonen-Vlaanderen) van hoe het niet moet:

• de vereisten van het gebouw
• de vereisten van de afzonderlijke zelfstandige woning
• de bezettingsnorm en de berekening.

Op het einde krijgt u de kans om de technische fiches van Wonen-Vlaanderen op te laden, dus volg aandachtig mee!

We gaan ineens van start met deel 1.

DEEL 1: De vereisten van het gebouw

De structuur en veiligheid (stabiliteit) van het volledige gebouw en de mogelijke vochtaantasting van buiten- en binnenmuren in de gemeenschappelijke lokalen van het gebouw worden beoordeeld. We delen dit op in 3 belangrijke delen:

Het omhulsel

Dit is de buitenkant van het gebouw die contact maakt met de buitenlucht of raakt aan andere aanpalende gebouwen: het dak (incl. de schouw), de buitenmuren en gemeenschappelijke muren.

Voor het dak wordt er gekeken naar 4 soorten gebreken:

1. Structurele gebreken: de overmatige doorbuiging van de dragende dakelementen, gebrekkige onderlinge verbindingen van dakelementen of andere bouwonderdelen.
2. Fysische gebreken: verrotting van houten balken, betonrot,... meestal veroorzaakt door vocht.  Dit kan men zien aan de verkleuring van het oppervlak, roestsporen en kalkafzetting.  Scheurvorming moet hier ook onderzocht worden.
3. Gebreken tgv chemische processen: aantasting van de oppervlaktestructuur door roestvorming, de combinatie van metaal, zuurstof en vocht.  Industriële omgevingen en de nabijheid van de zee zijn hier zeker katalysators.
4. Biologische gebreken: aantasting door zwammen en insecten: huiszwam, kelderzwam, huisboktor...

Bij schade aan de schouw moeten we oppassen voor CO-vergiftiging.

Voor de buitenmuren controleren we de structurele gebreken:

• scheuren
• verzakkingen
• bolle of holle vervormingen
• overmatige doorbuiging van dragende elementen
• gebrekkige onderlinge verbindingen tussen de verschillende elementen of andere bouwonderdelen die de stabiliteit van het gebouw ondermijnen.

Vervolgens kijken we ook nog de vochtschade na in de gemeenschappelijke delen van het pand (trappenhal, inkomhal, kelder...).  Dit kan het beste gecontroleerd worden met een vochtmeter, maar is vaak ook visueel zichtbaar.

De binnenstructuur

Dit is het geheel van dragende elementen die de stabiliteit en de stijfheid van het gebouw garanderen, voor zover ze niet behoren tot het omhulsel: alle dragende binnenmuren en draagvloeren.

De structurele gebreken en de vochtschade aan dragende binnenmuren  zijn vergelijkbaar met die van de buitenmuren.

De draagvloeren geven een stijfheid aan het gebouw en brengen de stabiliteits- en gebruikslasten over op de dragende muren.  Ze moeten samen met de andere bouwelementen een stabiel geheel vormen.

De technische installaties

Voor de elektriciteitsinstallaties kijkt men vooral naar een mogelijk brandgevaar en elektrocutiegevaar.  Het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (A.R.E.I.) legt reeds de veiligheidsregels op.  Er is weliswaar een verschil tussen oude en nieuwe installaties en er zijn een heel aantal voorwaarden waaraan elektrische installaties moeten voldoen.  Het beste zorgt de eigenaar voor een conform elektrisch keuringsattest.

De gas- of stookolie-installatie moet ook technisch in orde en veilig zijn, er mag geen indicatie zijn van een risico op ontploffing/brand.  De wet voorziet hier verplichte keuringen en onderhoud op vaste tijdstippen.  U zal hiervoor ook steeds een attest moeten kunnen voorleggen.

Voor de veiligheid moet de hoofdkraan van de  waterleidingen bereikbaar zijn.  Indien er een lek is, moet de watertoevoer naar het lekkende gedeelte afgesloten kunnen worden.

Ter controle van de brandveiligheid moet er door de brandweer een verslag opgesteld worden.  Pas wel op, niet alle gebouwen zijn steeds onderworpen aan de basisnormen van brandpreventie (bv eengezinswoningen) en de normeringen verschillen naar hoogte en leeftijd van gebouwen.

Rookmelders zijn verplicht bij nieuwbouw, vergunningsplichtige renovatie, verhuur, bijzondere sociale leningen.  Er moet minstens 1 rookmelder geïnstalleerd worden op elke bouwlaag van de woning.  Deze verplichting geldt niet als de woning beschikt over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertifieerd is door een daartoe erkend organisme.

Voor wat betreft de energetische prestatie heeft men een dakisolatinorm opgelegd.  Als minimumnorm wordt een dakisolatie met R-waarde van 0,75m²K/W genomen, wat overeenkomt met een laag specifiek isolerend materiaal van 3-4cm en een lambdwaarde van hoogstens 0,10W/mK.  Een geïsoleerde zoldervloer van een onverwarmde en onbewoonde zolder, wordt al een geïsoleerd dak beschouwd. De meeste eigenaars zullen beschikken over een EPB of EPC (verplicht bij verkoop en verhuur), opgesteld door een expert, waarin dit bevestigd wordt. Indien uw woning nog geen adequate dakisolatie heeft, kan u een premie aanvragen voor het isoleren van het dak.

Tot slot

We kunnen besluiten dat voor het gebouw we dus al een heel aantal zaken dienen in het oog te houden.  In deel 2 gaan we verder met de afzonderlijke zelfstandige woning.

Bronnen: www.wonenvlaanderen.be; www.ocb.be;www.vlaanderen.be;www.departementwvg.be; www.vochtproblemen-vochtbestrijding.be