Weet u van de kwaliteitsnormen voor woningen? - deel 2

In een reeks van 3 artikels worden de verschillende vereisten van 1 eigendom besproken worden, telkens met enkele illustratieve foto's (van Agentschap Wonen-Vlaanderen) van hoe het niet moet:

• de vereisten van het gebouw
• de vereisten van de afzonderlijke zelfstandige woning
• de bezettingsnorm en de berekening.

Op het einde krijgt u de kans om de technische fiches van Wonen-Vlaanderen op te laden, dus volg aandachtig mee!

Deel 1 hebben we reeds gehad.  Nu gaan we verder met deel 2.

Deel 2: De vereisten van de afzonderlijke zelfstandige woning

In deze beoordeling worden voor elke afzonderlijke woonentiteit de vochtproblemen, de afwerking, de technische installaties en het minimale vereiste comfort bekeken.  We delen dit op in 3 belangrijke delen:

Het omhulsel van de woning

Het omhulsel omvat alle vlakken die in contact staan met de buitenlucht of met andere woningen of lokalen.  Dit is het bovenste plafond, de onderste vloer en de omsluitende muren van de woonentiteit, ongeacht of deze muren bouwtechnish gezien binnen- of buitenmuren zijn.

Alle daken en plafonds van de woonentiteit worden gecontroleerd op vochtproblemen.  Er wordt nagezien of er geen insijpelend vocht is en of er geen condenserend vocht is met schimmelvorming.

Tevens kijkt men naar de noodzakelijke afwerking van de plafonds (niet de hernieuwbare decoratieafwerking): men zoekt naar beschadiging of verwering.  Dit kan gaan om afgevallen bepleistering of bekleding, grote scheuren en barsten, schade door brand en vandalisme.  Ook wordt er gezien of de noodzakelijke afwerking niet ontbreekt.

Alle buitenmuren en gemeenschappelijke scheidingsmuren worden ook gecontroleerd op vochtproblemen.  Hier gaat het dan vnl om opstijgend vocht, doorslaand vocht of condenserend vocht met schimmelvorming.

De noodzakelijke afwerking van de bekleding wordt ook hier gecontroleerd.  Dit is bepleistering, bekledingen in plaatmateriaal of planken, betegeling, uitbekleding van ramen en deuren.

Vervolgens controleert men alle invullingen van gevelopeningen met materialen verschillend van de gevelmaterialen.  Dit omvat ramen, deuren, kaders, luiken, rolluiken, beslag, beglazing, koepels, ... Ze verzorgen de toegankelijkheid, de verlichting en de verluchting van de woning.  Deze moeten regen- en winddicht zijn en structureel duurzaam.

Verwering bij ramen en duren is 1 van de grootste problemen: houtrot, roestvorming bij metalen ramen, condensvorming door koudebruggen,...  Scharnieren, sluitwerk en toebehoren moeten degelijk geplaatst en stevig zijn, zodat het openen en sluiten op een vlotte wijze kunnen gebeuren.  De beglazing en plaatsing ervan mogen geen gebreken vertonen.

De dubbel glas vereiste treedt in werking op 01/01/2020.  Vanaf dan worden er gefaseerd in de tijd meer en meer strafpunten toegekend wanneer geen dubbel glas aanwezig is.  Dubbel glas bestaat minimaal uit 2 glasplaten die op een bepaalde afstand van elkaar luchtdicht met elkaar zijn verbonden, zodat een isolerende ruimte tussen de glasplaten of spouw ontstaat.  Een dubbele beglazing van de eerste generatie voldoet (vb U-waarde 2,9).  U kan premies aanvragen voor het plaatsen van nieuw hoogrendementsglas, dit is zeker de moeite waard.

De onderste draagvloer van de woning (niet de kelder als dit geen woonlokaal of sanitair lokaal is) wordt gecontroleerd op optrekkend grondvocht.  Dit komt voor bij vloeren op volle grond wanneer er iets verkeerd is met het vochtscherm en de vloer bestaat uit een capillair materiaal.

De dekvloer bestaat uit alle samenstellende delen om de ruwe draagvloer af te werken: chape, textiel, kunststof, hout, steen, tegels,... Gebreken die de veilige beloopbaarheid en een normaal gebruik in het gedrang brengen worden gequoteerd.  Er wordt gekeken naar ernstige beschading of verwering: deel van tegevloer weggebroken, opgebolde of verzakte vloeren, scheuren, barsten, verpulvering, schade door brand en vandalisme.  Of er ontbreekt noodzakelijke afwerking.

De binnenstructuur

De binnenstructuur van de woning omvat de binnenmuren, tussenvloeren, overlopen, borstweringen en trappen binnenin het hoger omschreven omhulsel, ook de kelders die bij de woning horen.

De kelder behorende bij de woning wordt gecontroleerd op vochtsporen: ofwel zijn er vochtige keldermuren en -vloeren, ofwel staat het onder water of er is huis- of kelderzwam aanwezig.  Zwamaantasting kan men zien door oa. kleurverandering en vlekken, muffe paddenstoelengeur, loskomende verf, zwamdraden en vruchtlichamen.

De binnenwanden worden op dezelfde manier bekeken als de buitenmuren.  Het gaat om controle op vochtproblemen en noodzakelijke afwerking van de bekleding.  Ook het binnenschrijnwerk wordt hierin gequoteerd.

De tussenvloeren binnen de woning worden gecontroleerd op afwerking van de plafonds (idem als de controle op de bovenste plafonds) en de dekvloeren worden gecontroleerd op verwering en ontbreken van de noodzakelijke afwerking.

Alle trappen, overlopen en borstweringen binnenin de woning (niet de gemeenschappelijke) worden beoordeeld op gebruiksgemak en veiligheid.  Het kan zijn dat aangetaste elementen de stabiliteit in gevaar brengen, dat er geen leuning is of er stijlen ontbreken, dat er ongelijke treden zijn, loopvlak is vervormd.  Bepaalde cijfers zijn ook vastgelegd: breedte van de trap moet minimum 60cm zijn (voor evacuatie), de trap mag niet stijler zijn dan 45° en de vrije hoogte moeten minimum 1,80m zijn.

Een trap mag ook niet ontbreken: een ladder wordt niet aanvaard als verbinding tussen twee woonlokalen.

Hier worden de bruikbaarheid en veiligheid van de sanitaire functies, de keukenfunctie en de elektrische installatie binnenin de woning bekeken.  Daarbovenop worden ook de verlichtings- , verluchtings- en verwarmingsmogelijkheden van de woning onderzocht, en de toegankelijkheid en afsluitbaarheid ervan.

De voorzieningen van de sanitaire functie (badkamer en wc) en van de keukenfunctie worden beoordeeld op de aanwezigheid en staat van volgende punten:

• enkel als het lokaal een minimum vrije hoogte heeft van 180cm, gemeten vanaf de afgewerkte vloer.
• de aanwezigheid van drinkbaar water in de keukenfunctie, niet in loden leidingen en hygiëne.
• de aanwezigheid en bruikbaarheid van de nodige toestellen.
• minstens beschikken over een gootsteen (keuken) of lavabo (badkamer) met sifon en warm en koud water.
• minstens beschikken over een bruikbaar lig-, zit- of stortbad in een geïsoleerde ruimte in de woning.
• minstens beschikken over een bruikbaar privé-wc met waterspoeling en reukafsnijder in een volledig afgescheiden ruimte in de woning.
• een gebrek aan afvoerleidingingen (niet in lood). voldoende ruimte om te koken en om een kooktoestel op gas of elektriciteit te plaatsen

Betreffende de elektriciteit gaat het vnl over de aanwezigheid van de correcte stopcontacten, lichtpunten en risico's op elektrocutie.

In een zelfstandige woning moeten minimum 4 stopcontacten aanwezig zijn verdeeld over en bruikbaar in de onderscheiden functies:

• minimum 1 stopcontact in de leeffunctie
• minimum 1 stopcontact in de slaapfunctie
• minimum 2 vrije geaarde stopcontacten op een bruikbare plaats in de kookfuntie.
• hierbovenop moet er in de keuken energietoevoer aanwezig zijn voor alle vaste toestellen.

In alle gebruikte woonlokalen (leefruimte, kookruimte en slaapruimte) en sanitaire loklen moet een elektrisch lichtpunt aanwezig zijn.  Dit moet op een zodanige wijze dat het volledige lokaal voldoende verlicht kan worden, zoniet moet er een tweede lichtpunt voorzien worden.

Verder worden de indicaties beoordeeld die een gevaar (kunnen) opleveren voor de gebruikers van de woning zelf (elektrocutie).

In de leefruimte moet de veilige en verantwoorde plaatsing van een vast verwarmingstoestel mogelijk zijn.  Het toestel zelf moet niet noodzakelijk door de verhuurder voorzien worden.  De minimale vereisten zijn:

• ofwel moet een aansluiting op een veilige, bruikbare rookgasafvoer mogelijk zijn
• ofwel moet een afzonderlijke elektrische stroomkring voorzien zijn voor de aansluiting van elektrische verwarmingstoestellen (min 2,55mm² doorsnede), afhankelijk van de zwaarte van de toestellen.

De bewoner moet onafhankelijk van de andere woonentiteiten, zijn verwarming eigenhandig kunnen regelen en de continue werking van de installatie moet gegarandeerd zijn.

De te beschouwen lokalen waar natuurlijk licht moet kunnen binnenvallen, zijn alle lokalen binnenin de woning die een leef- of slaapfunctie hebben.  Als richtnorm wordt gehanteerd dat de totale glasoppervlakte van de ramen in de betreffende lokalen minstens gelijk moet zijn aan 1/12 van de nettovloeroppervlakte.

Dakkoepels en dakramen worden mee in rekening gebracht, maar voor de leefruimte moet er nog een andere mogelijkheid tot natuurlijke verlichting zijn.

Voor dakramen wordt de oppervlakte van de volledige opening (niet enkel het glas) in rekening gebracht.

Er wordt ook rekening gehouden met het feit of de ramen boven het maaiveld liggen of niet.

Betreffende de luchtkwaliteit moeten we een onderscheid maken tussen ventilatie en verluchting.  Ventileren is het voortdurend verversen van de binnenlucht.  Verluchten doet men door de ramen of deuren tijdelijk open te zetten en is een aanvulling op ventileren.  Dit is belangrijk voor een gezond binnenklimaat.

Het is beter de ventilatie te kunnen contoleren, kieren en spleten zijn hierdoor af te raden.  Een ideale ventilatie zorgt voor voldoende aanvoer van verse lucht in de droge woonlokalen.  Deze stroomt via doorstroomopeningen in binnendeuren of -wanden naar de natte ruimtes, waar hij via afvoerkanalen of -openingen naar buiten afgevoer wordt. Regelmatig kunnen verluchten wordt als voldoende beschouwd voor de woningkwaliteit.

Risico op CO-vergiftiging is een heel belangrijk punt op de checklist, het kan spijtig genoeg dodelijke ongevallen door vergiftiging veroorzaken en elke indicatie wordt daardoor zwaar bestraft.  In de woning is die vnl te wijten aan gebrekkige of slecht geplaatste verbrandingstoestellen.  Ze geven een risico wanneer ze:

• niet verbonden zijn met een afvoer voor de verbraningsgassen.
• slecht geregeld, slecht geïnstalleerd of slecht onderhouden zijn.
• verkeerd gebruikt worden.
• in ruimten zijn opgesteld die te klein zijn of onvoldoende verlucht worden.
• aan een slecht trekkende schouw aangesloten zijn.

Vanwege dit dodelijke gevaar zijn er bij wet een aantal regels betreffende type, karakteristieken en installatie van de toestellen en zijn er verplichte termijnen voor onderhoud.  Bij elke controle worden attesten afgeleverd, het is belangrijk deze goed bij te houden.

Voor de controle naar toegankelijkheid van de woning kijken we naar de volgende punten:

• is de woning rechtstreeks toegankelijk vanuit de gemeenschappelijke ruimte of openbaar domein?
• is de woning veilig toegankelijk?

1. controle van de gemeenschappelijke trappen en gangen die de toegang tot de woning mogelijk maken.
2. ontbrekende of onvoldoende balustrades langs terrassen
3. via terrasdeuren toegankelijke platte daken.

Bij lage ramen op een verdieping wordt er gekeken of een borstwering met correcte hoogte en stevigheid aanwezig is.  Het beste is deze borstwering minimum 80cm hoog.

Wanneer bewoners van andere woningen gebruik moeten maken van uw woning om hun woning te bereiken, zullen strafpunten worden toegekend, daar de privacy van de bewoners wordt aangetast.

Alle toegangen tot de woning moeten op slot kunnen zodat de veiligheid en privacy van de bewoners verzekerd is. Tevens moet de woning besschikken over een eigen brievenbus en functionerende bel.

Er is een minimum totale nettovloeroppervlakte van de woonlokalen (leef-, slaap- en kookruimtes).  Deze moet minstens 18m² zijn.  Een uitzondering op de regel voor kleine woningen (studio's) die gebouwd of vergund waren op 1/10/2016: de nettovloeroppervlakte van een afzonderlijke bad- of doucheruimte, met een maximum van 3m², mag bij deze van de woonlokalen bijgeteld worden en wordt dan pas vergeleken met de norm van 18m².

Het is belangrijk te weten dat de diktes van de muren, plinten, schouwen,... niet worden meegerekend en dat de minimale vereiste hoogte 220cm is.  Onder schuine plafonds wordt de ruimte tot minstens 180cm hoogte meegerekend.

Tot slot

We kunnen besluiten dat men voor de individuele zelfstandige woning nog een stapje verdergaat.  In deel 3 gaan we verder met de bezettingsnorm en kunnen we de fiche bekijken.

Bronnen: www.wonenvlaanderen.be; www.ocb.be;www.vlaanderen.be;www.departementwvg.be; www.vochtproblemen-vochtbestrijding.be