Welke informatie is verplicht bij de verkoop van onroerende goederen? - Deel 1 | Pillars
Pillars info

Welke informatie is verplicht bij de verkoop van onroerende goederen? - Deel 1

De juridische kant van zaken laten de meeste mensen voor wat het is en ze wenden zich naar advocaten en juristen, maar toch wordt men verondersteld kennis te hebben van de wetgeving.  De vastgoedsector is hierbij niet gespaard gebleven.  De regelgeving is weliswaar van groot belang, bij het verkopen van een onroerend goed komt er veel bij kijken.  Verkoper en koper worden beschermd en in correcte banen geleid.  Maar hoe vind je je weg hierin?

07/09/2018

De voordelen van een informatieplicht

De wet legt verkopers een bepaalde informatieplicht op, zodat de potentiële kopers goed en correct ingelicht zijn.  Hierdoor worden er heel veel latere probleem al in de kiem gesmoord en is het voor beide partijen eenvoudiger om een verkoopsdossier tot aan akte af te ronden.  Tevens is de verkoper op die manier beschermd betreffende zijn verantwoordelijkheden en kan er naar aanleiding van correct meegedeelde informatie geen klacht meer komen.

Voor de vastgoedprofessionelen heeft de munt twee kanten.  Het brengt extra werk met zich mee, maar het zorgt voor een uniformiteit en bijgevolg een eenvoud in opvolging.  Ze dragen de verantwoordelijkheid om de juiste informatie te verschaffen door het opvragen van de juiste paperassen.  Als alles correct is, dan kan de vastgoedprofessional pronken met een integere beroepsaansprakelijkheid.  Dit is voor Pillars een heel belangrijk punt.

Wat moet er vermeld worden?

18 verschillende punten kunnen van belang zijn bij het kopen van een onroerend goed.  Je kan er een vastgoedmakelaar altijd om vragen.  Niet alles is verplicht.  Het loopt tevens niet helemaal gelijk in de verschillende gewesten.  Hier bespreken we de eerste 9 punten voor het Vlaamse Gewest.

1.   As-built Attest

Dit attest verklaart dat een onroerend goed gebouwd is volgens de specificaties in de bouwvergunning en de bijhorende plannen.  Dit is 1 van de verplichtingen volgens het VCRO (zie ook het artikel Waarvoor dienen de stedenbouwkundige inlichtingen?), maar nog niet toepasbaar in de praktijk.  Niemand zal dit kunnen voorleggen.  U zal dit dus ook nergens terugvinden in de publiciteit of een compromis.

2.   Asbestinventaris

Dit is een veelbesproken boosdoener bij renovatie- en afbraakwerken door het kankerverwekkend karakter ervan.  Vandaar dat dit vanwege het welzijn van werknemers goed gereglementeerd werd door de federale overheid. Een asbestinventaris is hier verplicht. In een niet-werkgeverscontext, dus oa bij een verkoop, is het nog niet verplicht.  Dit vind u nog niet terug in publiciteit of compromissen.

Met de goedkeuring van het Actieplan Asbestafbouw (20/07/2018) werd er door de Vlaamse Regering beslist dat alle gebouwen met een bouwjaar van voor 2001 een asbestinventaris zullen moeten hebben bij de verkoop.  Vermoedelijk zal deze verplichting tegen 2021-2022 van kracht worden.

3.   Bodemattest

Dit attest werd verplicht door het Vlaams Bodemdecreet (27/10/2006).  Het volgt het principe van 'de vervuiler betaalt', deze leuze heeft u zeker al eens gehoord. De OVAM houdt een databank bij met alle vervuilde gronden.  In het attest staat er vermeld of de grond vervuild is of niet en indien ja, of het gesaneerd is of niet.  Indien vervuild, is de verkoper verplicht te saneren voor verkoop.  Dit maakt van de overdracht van een grond of pand een cruciaal moment in de bescherming van onze bodem en ons leefmilieu en het informeert en beschermt de koper.  Vandaar dat deze info bij compromis moet verplicht zijn.  In advertenties is dit niet verplicht, hoewel een goede vastgoedmakelaar dit bodemattest reeds in het verkoopsdossier gevoegd zal hebben.

4.   Centrale verwarming (CV)

Op 08/12/2006 kwam er een Besluit van de Vlaamse Regering betreffende het onderhouden en het nazicht van stooktoestellen voor de verwarming van gebouwen of voor de aanmaak van warm verbruikswater.  Hierin werd een periodieke keuringsplicht van de CV vastgelegd.  Op zich hield dit geen specifieke plicht bij verkoop in, maar een verplichting van de eigenaar om in orde te zijn met het onderhoud.  Dit houdt automatisch in dat men bij de verkoop deze attesten moet kunnen voorleggen.  Dit moet worden opgenomen in compromis en akte.  Hierin wordt ook best de naleving van deze keuringsplichten aanbeveeld.

5.   Eigendomstitel

Op zich is er hier geen wet die dit specifiek oplegt aan de vastgoedmakelaren, wel een Reglement van plichtenleer.  De makelaar krijgt hierin een identificatieplicht opgelegd en moet bijgevolg eigenaar en goed identificeren.  Notarissen zijn wel verplicht dit toe te voegen aan de akte volgens de hypotheekwet.  Daar een compromis een blauwdruk is voor de akte, wordt de eigendomstitel dan ook best toegevoegd.  Hiernaast is het ook zo, dat men hier ook erfdienstbaarheden kan terugvinden, die dan ook het beste vermeld worden in de compromis.

6.   Elektrische installaties

Hier moeten we de regels van het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (A.R.E.I.) volgen.  Elke elektrische installatie moet door een erkend controleorganisme gekeurd worden bij elke ingebruikname en elke soort wijziging.  Dit attest is dan 25 jaar geldig.  Bij verkoop van de woning moet u een geldig gelijkvormigheidsverslag kunnen voorleggen.  Wanneer de installatie niet in orde is, moet u het in orde brengen en laten herkeuren.  Deze verplichtingen gelden bij de akte van een wooneenheid.  Het is aangeraden (en meestal ook wel gevraagd) om dit reeds toe te voegen bij compromis.  Heel vaak wordt dit vermeld in de publiciteit, maar het hoeft niet.