Connaissez-vous les normes de qualité pour les maisons? - partie 1

Les normes minimales que doivent respecter les habitations en Flandre sont définies par le code flamand du logement.  Avec l'aide des contrôleurs et inspecteurs de maison, les maires et 'Wonen-Vlaanderen' travaillent ensemble pour améliorer la qualité globale de la maison.

Le terme 'maison' désigne à a fois des maisons indépendantes (unifamiliales, appartements, studios) et non indépendentes (chambres).  Dans la maison indépendante, les 3 fonctions de base (cuisine, bain/douche et toilettes) sont présentes.  Dans une pièce, au moins une de ces fonctions est manquante et doit être présente dans les zones communes du bâtiment.

Les contrôleurs de maison on reçu 3 rapports techniques différents comme outils de travail:

• pour les maisons indépendantes
• pour les chambres (d'étudiants)
• pour l'hébergement de travailleurs saisonniers

Dans cet article, nous ne discutons que des propriétés indépendantes.

Pour déterminer la qualité d'un bâtiment, une visite du site est programmée, des points de pénalité sont attribués ou non et un certificat de conformité peut être obtenu.  Dans le nouveau décret sur le loyer des logements qui débutera probablement le 01/01/2019, ce certificat de conformité gagne en importance.  Il est très intéressant pour les propriétaires de fournir un certificat de conformité à chaque nouveau bail.

Dans une série de 3 articles, les différentes exigences de 1 bien seront discutées, chaque fois avec quielques photos illustratives (de 'Agentschap Wonen-Vlaanderen) de la façon dont il ne faut pas faire:

• les exigences du bâtiment
• les exigences de la maison indépendante séparée
• la norme d'occupation et le calcul.

A la fin, vous aurez la possibilité de télécharger les fisches techniques de Wonen-Vlaanderen, alors suivez-les attentivement!

Nous commençons soudainement avec la partie 1.

Partie 1: les exigences du bâtiment

La structure et la sécurité (stabilité) de l'ensemble du bâtiment et les éventuels dommages dus à l'humidité des murs extérieurs et intérieurs dans les pièces communes du bâtiment sont évalués.  Nous divisons cela en 3 parties importantes:

Le boîtier

C'est l'extérieur du bâtiment qui entre en contact avec l'air extérieur ou touche d'autres bâtiments adjacents: le toit (y compris la cheminée), les murs extérieurs et les murs communs.

Pour le toit, nous examinons 4 types de défauts:

1. Défauts de structure: déformation excessive des éléments de toit porteurs, interconnexions défectueuses des éléments de toit au d'autres éléments de construction.
2. Défauts physiques: pourriture des poutres en bois, pourriture en béton, ... généralement causée par l'humidité.  Cela se voit à la décoloration de la surface, aux traces de rouille et aux dépôts calcaires.  La fissuration doit éggalement être étudiée ici.
3. Défauts dus à des processus chimiques: détérioration de la structure de la surface due à la formation de rouille, combinaison de métal, d'oxygène et d'humidité.  Les environnements industriels et la proximité de la mer sont certainement des catalyseurs.
4. Défauts biologiques: infestation par des champignons et des insectes: champignons, champignons de la ave, insectes domestiques...

En cas de dommage à la cheminée, il faut faire attention à l'empoisonnenmet au CO.

Pour les murs extérieurs, nous vérifions les défauts de structure:

• fissures
• affaissements
• déformations convexes ou creuses
• déviation excessive des éléments porteurs
• des interconnexions médiocres entre les divers éléments ou autres composants du bâtiment qui compromettent la stabilité du bâtiment.

Ensuite, nous vérifions également les dommages causés par l'humidité dans les parties commues du bâtiment (escalier, hall d'entrée, cave, etc.).  Ceci est mieux contrôlé avec un himidimètre, mais est souvent visible visuellement.

La structure interne

C'est l'ensemble des éléments porteurs qui garantissent la stabilité et la rigidité du bâtiment, dans la mesure où ils n'appartiennent pas au boîtier: tous les murs intérieurs et planchers porteurs.

Les défauts de structure et les dommages causés par l'humidité aux murs intérieurs porteurs sont comparables à ceux des murs extérieurs.

Les planchers porteurs donnent une rigidité au bâtiment et transfèrent la stabilité et des charges d'utilisation aux murs porteurs.  Ils doivent former un ensemble stable avec les autres éléments de construction.

Les installations techniques

Pour les installations éléctriques, on examine principalement les risques d'incendie et d'électrocution.  Le Règelement général sur les installations éléctriques (A.R.E.I.) fixe déjà les règles de sécurité.  Il existe en effet une différence entre les anciennes et les nouvelles installations et les installations éléctriques doivent remplir un grand nombre de conditions.  Le propriétaire fournit le meilleur pour un certificat d'inspection électrique conforme.

L'installations à gaz ou à mazout doit également être techniquement saine et sûre, aucun risque d'explosion/incendie ne doit exister.  La loi prévoit des inspections obligatoires et une maintenance à heure fixe.  Vous devrez toujours soumettre un certificat pour cela.

Pour des raisons de sécurité, le robinet principal des conduites d'eau doit être accessible.  S'il y a une fuite, l'alimentation en eau de la partie qui fuit doit pouvoir être fermer.

Pour vérifier la sécurité incendie, un rapport doit être rédigé par les pompiers.  Attention, tous les bâtiments ne sont pas toujours soumis aux normes de base en matière de prévention des incendies (par exemple, les maisons unifamiliales) et les normes varient en fonction de la hauteur et de l'âge des bâtiments.

Les détecteurs de fumée sont obligatoires pour les nouvelles constructions, les travaux de rénovation nécessitant une autorisation, la location, les prêts sociaux spéciaux.  Au moins un détecteur de fumée doit être installé à chaque étage de la maison.  Cette obligation ne s'applique pas si la maison dispose d'un système de détection d'incendie qui a été inspecté et certifié par un organisme accrédité.

En ce qui concerne les performances énergétiques, un norm d'isolation de toit a été imposé.  Au minimum, on prend une isolation de toit avec une valeur de R de 0,75 m²K/W, ce qui correspond à une couche de matériau isolant spécifique de 3-4 cm et à une valeur de largeur inférieure à 0,10W/mK.  Un plancher de grenier isolé d'un grenier non chauffé et inhabité est déjà considéré comme un toit isolé.

La plupart des propriétaires auront un CPE (obligatoire pour la vente et la location), préparé par un expert, le confirmant. Si votre maison n’a pas encore une isolation de toit adéquate, vous pouvez demander une prime pour l’isolation du toit.

Enfin

Nous pouvons décider que pour le bâtiment, nous devons déjà garder à l'esprit beauwoup de choses.  Dans la partie 2, nous continuons avec la maison indépendante séparée